Ristrutturare il tetto: le voci di spesa che i proprietari sottovalutano

Il preventivo per il rifacimento di un tetto arriva quasi sempre come un foglio con quattro righe e un totale.

Chi lo riceve guarda il totale. È normale, ma è anche il motivo per cui a metà lavori compaiono importi che nessuno aveva messo in conto. Non perché l’impresa stia barando. Perché certe voci, se non sono state chieste, semplicemente non erano nel foglio.

Vediamo come è fatto un preventivo di copertura e dove tende a nascondersi la differenza fra la cifra iniziale e quella finale.

Le quattro macro voci che vedete quasi sempre

La prima è lo smontaggio del manto esistente. Comprende la rimozione di tegole o coppi, l’eventuale demolizione del tavolato ammalorato e la calata a terra del materiale.

Su un tetto normale di una villetta si parla in genere di poche decine di euro al metro quadro, ma cambia molto se la copertura è a più falde o difficile da raggiungere.

La seconda è la struttura, ed è la voce più imprevedibile di tutte. Finché le tegole non vengono tolte nessuno può dirvi con certezza in che stato sono i travetti e il tavolato.

Un preventivo serio riporta questa voce come stimata e indica il prezzo unitario per la sostituzione degli elementi degradati. Se un preventivo la dà per certa senza aver visto nulla, è un preventivo che verrà rivisto.

La terza è il pacchetto isolante e la ventilazione. Qui la forbice è larga: pannelli in fibra di legno, poliuretano, lana di roccia, con o senza camera di ventilazione, hanno costi molto diversi e prestazioni diverse.

Lo spessore incide sul prezzo più di quanto si pensi, e incide anche sulla lattoneria, perché un tetto più alto ha bisogno di raccordi rifatti.

La quarta è il manto di copertura, cioè quello che si vede da fuori. Coppi recuperati, tegole nuove, lamiera aggraffata, ardesia. In molti Comuni con vincolo paesaggistico la scelta è imposta e va verificata prima, non dopo.

La lattoneria di solito viene voceata a parte. Canali di gronda, pluviali, scossaline, converse, copertine dei camini. È una voce che sembra minore e non lo è quasi mai.

Le spese accessorie che spariscono dai conti

Il ponteggio è la prima. Su una villetta a due piani può valere qualche migliaio di euro fra montaggio, noleggio mensile e smontaggio, e il noleggio si paga anche nelle settimane in cui non lavora nessuno per pioggia.

Chiedete sempre quante mensilità sono comprese nel prezzo e quanto costa ogni mese in più. Se il cantiere occupa suolo pubblico serve anche l’autorizzazione comunale, che ha un costo e dei tempi.

Lo smaltimento è la seconda voce dimenticata. Le macerie di un tetto pesano parecchio e il trasporto in discarica autorizzata si paga a tonnellata.

Se compare dell’amianto, e sulle coperture costruite fino ai primi anni novanta capita ancora, il discorso cambia completamente: serve un piano di lavoro da notificare alla ASL, una ditta iscritta all’albo dei gestori ambientali e tempi tecnici che allungano il cantiere.

È la sorpresa più cara che possa uscire da un tetto.

Poi ci sono gli oneri della sicurezza, che nei preventivi corretti sono una riga separata e non ribassabile.

Coprono i dispositivi di protezione collettiva, la segnaletica, le protezioni di bordo e il coordinamento quando le imprese in cantiere sono più di una. Un preventivo che non li riporta non è più conveniente. È incompleto.

Restano le pratiche. Relazione sui materiali, eventuale asseverazione, deposito della CILA o della SCIA, compensi del tecnico.

E la parte fiscale, che va sempre verificata sull’anno in corso presso il proprio commercialista, perché le aliquote delle detrazioni edilizie sono cambiate più volte negli ultimi anni.

La linea vita, che in molte Regioni è obbligatoria

Questa è la voce che i proprietari scoprono più tardi, spesso quando il tecnico chiede l’elaborato tecnico della copertura per chiudere la pratica edilizia.

La logica è semplice. Un tetto rifatto oggi verrà risalito domani da qualcuno: chi pulisce i canali, chi ripara un coppo spostato dal vento, chi installa un’antenna o un impianto fotovoltaico. Quella persona deve potersi agganciare a qualcosa.

Per questo molte Regioni hanno inserito nei propri atti l’obbligo di predisporre dispositivi di ancoraggio permanenti quando si interviene su una copertura, non solo nelle nuove costruzioni ma anche negli interventi di manutenzione straordinaria del tetto.

La Lombardia lo ha fatto con il decreto della Direzione Generale Sanità n. 119 del 14 gennaio 2009, che fissa i requisiti minimi dei sistemi di ancoraggio e i contenuti dell’elaborato tecnico. Disposizioni analoghe esistono in Piemonte, Veneto, Toscana ed Emilia-Romagna, con differenze anche sensibili nei casi di esenzione. Prima di ordinare i materiali vale la pena chiedere al tecnico cosa prevede il regolamento della vostra Regione e del vostro Comune, perché la risposta cambia da confine a confine.

Sul costo, gli ordini di grandezza pubblicati da chi installa questi sistemi si muovono in una fascia abbastanza riconoscibile: una predisposizione semplice a pochi ancoraggi su una villetta si colloca in genere fra le centinaia di euro, mentre una linea continua con più punti su un edificio grande sale rapidamente oltre i duemila, come mostra questo approfondimento su quanto costa installare una linea vita sul tetto.

A spostare la cifra sono la geometria della copertura, il numero di ancoraggi, il materiale, di solito acciaio inox, e il tipo di supporto su cui si fissano.

C’è una cosa che conviene sapere prima. La linea vita costa molto meno se viene montata mentre il ponteggio è ancora su. Farla installare dopo significa rimontare le protezioni o far intervenire operatori su fune, e il conto raddoppia con facilità. È un errore di sequenza, non di prezzo.

Il documento che accompagna l’installazione è l’elaborato tecnico della copertura, e va conservato insieme al fascicolo dell’immobile.

Serve a chi salirà in futuro per capire dove agganciarsi e con quali dispositivi, e serve a voi se un giorno vendete la casa. Le linee vita, poi, vanno ispezionate periodicamente da personale abilitato, secondo quanto indica il fabbricante.

È una spesa piccola e ricorrente che nel preventivo iniziale non compare mai, perché arriva anni dopo.

Come leggere un preventivo prima di firmarlo

Il nostro consiglio è di chiedere sempre tre preventivi sulla stessa base scritta, con le stesse quantità e gli stessi materiali indicati per marca e spessore. Confrontare totali costruiti su ipotesi diverse non serve a niente.

Verificate che compaiano, in righe separate, il ponteggio con il numero di mesi incluso, lo smaltimento con la stima delle tonnellate, gli oneri della sicurezza e la predisposizione anticaduta.

Chiedete come vengono gestite le sorprese strutturali, cioè con quale prezzo unitario e con quale procedura di autorizzazione della variante. E chiedete i tempi, per iscritto, perché un cantiere che si allunga di due mesi porta con sé altri due mesi di ponteggio.

Una regola pratica che vale quasi sempre: se un preventivo è più basso degli altri di oltre il venti per cento, quasi certamente contiene meno lavorazioni, non un prezzo migliore. Mettetelo accanto agli altri riga per riga e la differenza salta fuori quasi subito.

Sul documento di buone prassi della Regione Friuli Venezia Giulia sulla prevenzione delle cadute dall’alto dalle coperture trovate spiegate, con gli schemi, le soluzioni di ancoraggio più diffuse e il ruolo dell’elaborato tecnico. È scritto per i tecnici, ma le figure sono chiare anche per chi tecnico non è.